El ple municipal celebrat el passat dijous, 23 de setembre, va aprovar definitivament el Pla Especial Urbanístic (PEM) d’adscripció de la finca dels pisos dels mestres a la clau HD (dotacional pública) establerta a l’article 107 del Pla d’Ordenació Urbanística Municipal (POUM).
L’acord definitiu segueix a l’aprovació inicial adoptada per resolució de l’alcaldia el passat 21 d’abril i es produeix després que l’expedient hagi rebut l’informe favorable de la Comissió Territorial d’Urbanisme de la Generalitat.
Proper pas
L’alcalde i màxim responsable de l’àrea d’Urbanisme, Andreu Bosch, va explicar que “aquest és el darrer tràmit per poder encarregar aquesta tardor el projecte executiu perquè, un cop redactat i aprovat, puguem licitar l’obra dins del primer trimestre del 2022”.
Bosch va deixar clar que es tracta d’una actuació prioritària des de la perspectiva local, “a la qual volem destinar el gruix dels ajuts del Catàleg de Serveis de la Diputació de Barcelona, mitjançant una subvenció que ja tenim confirmada”.
Estudi previ
A l’hora d’encomanar el projecte executiu, l’Ajuntament compta amb un estudi de viabilitat fet per la Diputació, que facilitarà molt la feina. Es tracta d’un document tècnic que analitza l’estat de l’edifici des del punt de vista jurídic, urbanístic, arquitectònic i econòmic, i que planteja diverses alternatives per al desenvolupament i gestió d’un projecte d’habitatges de lloguer.
Estat actual
L’immoble dels pisos dels mestres és un edifici plurifamiliar aïllat de 8 habitatges de titularitat municipal que es va construir l’any 1972 al carrer de Josep Puigoriol per destinar-lo a residència del professorat de l’Escola El Cim, per la qual cosa forma part de la mateixa unitat cadastral que el col·legi i està qualificat en el POUM com un equipament educatiu en ús. Però aquesta descripció no correspon a la realitat actual. Els pisos fa temps que són buits i l’edifici es troba en una situació de conservació precària.
L’abril de 2018, el ple de l’Ajuntament va donar curs a un expedient per sol·licitar a la Generalitat la desafectació de l’edifici com a condició sine qua non per rehabilitar-los i destinar-los a “habitatges en règim de lloguer a preus assequibles i socials destinats, preferentment, al col·lectiu de gent jove que marxa del municipi per manca d’oferta”.
Masoveria o lloguer
Aleshores, l’Ajuntament va sol·licitar a la Gerència d’Habitatge, Urbanisme i Activitats de la Diputació un estudi de viabilitat de masoveria urbana. Es tractava de valorar les possibilitats i el cost que suposaria la rehabilitació dels pisos de manera participada entre els seus adjudicataris i l’Ajuntament. Al final, aquesta opció ha estat descartada per les dificultats de gestió i perquè l’envolvent de l’edifici requereix una intervenció de conjunt.
Per tot plegat, les conclusions de l’estudi advoquen perquè sigui l’Ajuntament, a través d’un operador extern, qui dugui a terme totes les obres i que, posteriorment, obri un procediment d’adjudicació en règim de concurrència i un sorteig públic per adjudicar-hi els habitatges.
Característiques dels habitatges
L’edifici consta de quatre plantes, amb una escala central i una distribució simètrica de dos habitatges a cada estatge. La superfície útil de cada pis és de 69 metres quadrats, repartits en una cuina, un menjador, un lavabo complet, tres habitacions, un petit traster, un pati de ventilació interior i una galeria exterior tancada amb gelosia d’obra. Els habitatges no tenen garatge i no disposen de cèdula d’habitabilitat ni de certificat d’eficiència energètica.
Aspectes arquitectònics
L’estudi de la Diputació conclou que l’estructura de l’edifici està “en bones condicions” i que i la distribució interna “és vàlida per l’ús que se li vol donar”. A més, l’escala d’evacuació presenta les dimensions necessàries que estableix la normativa antiincendis.
La diagnosi també detecta mancances significatives, com ara filtracions d’aigua des de la coberta a l’interior de l’edifici, manca d’escomesa d’aigua, absència d’un circuit d’aigua calenta sanitària o preexistència de canonades de plom, així com de baixants i dipòsits de fibrociment.
Per posar-hi remei, el document advoca per fer-hi “una intervenció important” que garanteixi l’estanqueïtat del bloc i per actuar sobre les instal·lacions comunes: aigua, telecomunicacions i electricitat.
Cost dels treballs
Segons els primers càlculs, el cost de global de la intervenció s’elevaria a 563.137 euros, amb una repercussió de 70.392 euros per habitatge, incloent-hi la part proporcionals dels espais comunitaris.
D’acord amb els preus del mercat immobiliari, el lloguer mig d’un pis d’aquestes característiques a Teià costaria uns 780 euros mensuals. En canvi, el preu de referència de l’habitatge social de règim general a la zona A, en la qual es troba situat el municipi, seria de 481 euros al mes (a raó de 7 euros per metre quadrat útil), un 38% més barat. En termes financers, aquest preu permetria amortitzar la inversió en un termini de quinze anys des del moment del lliurament de les claus als primers llogaters.
Situació jurídica
A partir d’ara, l’Ajuntament disposa d’un mes per remetre l’acord i la documentació tècnica completa de l’aprovació definitiva del PEM per part del ple municipal a la Comissió Territorial d’Urbanisme, abans de ser publicat als mitjans oficials (Butlletí Oficial de la Província i Diari Oficial de la Generalitat) i d’esdevenir executiu.
En paral·lel, l’Ajuntament haurà de segregar registralment i cadastralment l’edifici de les instal·lacions docents de l'escola .