El passat 16 de març va entrar en vigor el nou índex de referència de preus de lloguer. Es tracta d’una mesura d’abast estatal que busca contenir i limitar els lloguers a les "zones tensionades". Coincidint amb l'aplicació d'aquest topall, el Departament de Territori de la Generalitat de Catalunya va estrenar un portal per respondre els dubtes més freqüents sobre aquesta qüestió.
Gairebé tot el Maresme ha estat inclòs en la declaració d’àrea habitacional tensionada, tal com preveia la Llei estatal 12/2023 pel dret a l’habitatge. Només n’han quedat fora Dosrius, Òrrius, Sant Cebrià de Vallalta, Sant Iscle de Vallalta i Tordera.
A Catalunya, la mesura afecta 140 municipis en els quals viuen 6,2 milions de persones. Es tracta de poblacions amb una oferta insuficient d’habitatge assequible i que compleixen alguns dels dos requisits que marca la llei: d’una banda, que el cost mitjà del lloguer, la hipoteca i la despesa dels subministraments bàsics superin el 30% dels ingressos de la llar i, de l’altra, que el preu del lloguer o compra hagi pujat en els darrers 5 anys més de tres punts per sobre de la inflació.
Segons la memòria elaborada per la Secretaria d’Habitatge de la Generalitat, Teià compleix totes les condicions. D’acord amb aquests càlculs, i considerant una renda anual neta de 51.269 per a les llars teianenques el 2020, el preu mitjà del lloguer consumiria el 32,6% de la seva riquesa i el preu de les quotes hipotecàries en representaria el 41,4%; mentre que el creixement dels preus dels lloguer i dels habitatges de compra respecte de l’IPC haurien estat del 45,8% i el 61,9%, respectivament, durant el període assenyalat. En conseqüència, també la càrrega mitjana del lloguer afegides a les despeses per pagar els subministraments bàsics –estimats en 2.976 euros– superaria amb escreix la barrera del 30%.
Efectes pràctics
El passat mes d’agost, la Generalitat va notificar la resolució al Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana, que n’ha fet l’aprovació definitiva. Des de llavors, en aquests 140 municipis s’aplicaran dues “mesures de contenció de les rendes”:
- Amb caràcter general, el preu del nou contracte de lloguer no pot superar el del contracte vigent els últims 5 anys, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual.
- A més, si l’habitatge és propietat d’un gran tenidor, tampoc pot superar el preu de l’índex estatal de referència del preu del lloguer, de manera que en aquest cas s’aplica una doble limitació. Sempre preval el preu més baix.
- Si l’habitatge no ha estat llogat els últims 5 anys, tant si és d’un petit propietari com d’un gran tenidor, el lloguer del contracte ha de ser inferior al preu de l’índex de referència del preu del lloguer.
Podeu consultar l'esmentat índex de referència tant a la pàgina web del Ministeri d'Habitatge i Agenda Urbana com al portal de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya.
Grans tenidors
La nova llei inclou la definició de gran tenidor com la persona física o jurídica propietària de 5 o més immobles urbans d’ús residencial o una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial, excloent garatges i trasters.
Els promotors socials no seran considerats grans tenidors, ni tampoc els promotors privats que tinguin per objecte la promoció d’immobles amb protecció oficial destinats a la venda.
Context comarcal
Segons l’informe sobre el mercat immobiliari al Maresme publicat el passat mes de juny per l’Observatori de Desenvolupament Local (ODL), la comarca té 336.439 béns immobles registrats (el 62% destinat a l’ús residencial, el 26,4% a magatzem, el 4,2% a comerç, l’1,8% a indústria i l’1,5% a equipaments) i el 2022 es van realitzar 6.628 transaccions de compravenda d’habitatges i 8.322 contractes de lloguer. El 90,1% de les transaccions de compravenda han estat d’habitatge de segona mà i un 9,9% d’habitatge nou.
Recentment, l’Oficina d’Habitatge i l’ODL del Consell Comarcal han elaborat una infografia interactiva que permet visualitzar les dades i l'evolució del mercat de l’habitatge de l'últim trimestre de 2023, tant de compra com de lloguer, de cada municipi de la comarca.
A Teià hi ha 2.561 béns immobles registrats destinats a habitatge. El municipi es troba entre els més cars del Maresme. De mitjana, el metre quadrat de sostre residencial de compravenda se situa a l’entorn dels 3.666 euros: 3.741 en el cas d’obra nova i 3.291 de segona mà.
Poca oferta de lloguer
L’anàlisi del mercat de lloguer a la comarca en situa el preu mitjà al voltant dels 851 euros mensuals, però existeixen grans diferències entre municipis que van dels 568 euros que es paguen a Palafolls als 1.417 de Sant Vicenç de Montalt. Teià es troba a la zona intermèdia, amb un import mensual teòric de 1.095 euros. Són 140 euros menys que el 2021, però el còmput general del període 2016-2022 va suposar un increment mitjà del 10,5%.
Límit als habitatges d’ús turístic
En la mateixa línia de la declaració de zona tensionada, el Govern de la Generalitat va aprovar el passat 7 de novembre un Decret llei que afectarà els pisos turístics que es vulguin obrir en municipis que pateixen problemes en l’accés a l’habitatge, com és el cas de Teià, o bé que ja tenen més de 5 habitatges turístics per cada 100 habitants.
En total, el Decret llei afectarà 262 municipis i un total de 95.094 llicències vigents. A partir d’ara, els seus ajuntaments hauran de modificar el planejament urbanístic per recollir expressament la possibilitat d’acollir pisos turístics, justificant que tenen prou sòl per a habitatge permanent i sense sobrepassar en cap cas els 10 pisos turístics per cada 100 habitants.
Les noves llicències urbanístiques tindran una durada de cinc anys renovables, i els propietaris de pisos turístics existents tindran un marge també de cinc anys per demanar-la. En cas que no ho facin, hauran de cessar l’activitat.
En aquests cinc anys, els ajuntaments afectats hauran d’haver modificat el seu planejament municipal i, per tant, estar en condicions de donar resposta a aquestes sol·licituds.
Els municipis afectats no podran concedir noves llicències de pisos turístics des de l’entrada en vigor del Decret llei i fins que modifiquin el seu planejament.
Raonament
Segons la nota de premsa de Presidència, “l’aparició del fenomen dels pisos d’ús turístic és una de les causes de la disminució del nombre d’habitatges que es lloguen com a allotjament permanent. Això és degut al fet que els pisos d’ús turístic no són de nova construcció, sinó allotjaments existents que canvien de destinació. La tendència dificulta encara més l’accés de les persones i famílies a una llar habitual en un moment de creixement de la demanda de lloguer i en un context d’increment de la població catalana”.